신혼부부 보금자리론 결혼 페널티 해소
맞벌이로 결혼했더니 오히려 정책대출에서 탈락했다는 이야기, 주변에서 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 혼자일 때는 받을 수 있던 보금자리론이 부부 소득을 합치는 순간 기준을 넘어버리는 이른바 '결혼 페널티'입니다. 한국주택금융공사가 이 문제를 손봐서, 10월 19일 신규 대출 신청분부터는 부부 합산소득이 기준을 넘더라도 부부 중 한 명의 연소득이 7,000만원 이하라면 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 같은 달부터 청년특례 전세대출보증의 나이 기준도 만 39세까지 넓어졌습니다. 다만 "합산소득 상관없이 된다"는 식으로만 알고 계시면 정작 대출한도에서 놀랄 수 있어서, 실제 숫자로 어떻게 달라지는지까지 정리해 드릴게요.
무엇이 어떻게 바뀌나요?
기존 신혼가구 소득기준
지금까지 보금자리론은 신혼가구의 경우 부부합산 연소득으로만 판단했습니다. 자녀가 없으면 8,500만원 이하, 1자녀는 9,000만원 이하, 2자녀 이상은 1억원 이하여야 했고, 이를 넘으면 한 사람의 소득이 아무리 낮아도 이용할 수 없었습니다. 여기서 신혼가구란 대출 신청일 기준으로 혼인신고일로부터 7년 이내이거나, 신청일로부터 3개월 이내에 결혼할 예정인 가구를 말합니다.
10월 19일부터 추가되는 기준
합산소득이 위 기준을 넘더라도 부부 중 한 명의 연소득이 7,000만원 이하라면 신청할 수 있습니다. 예를 들어 자녀가 없는 부부가 각각 4,000만원, 5,000만원을 번다면 합산 9,000만원으로 그동안은 대상이 아니었지만, 이제는 신청이 가능합니다. 주택금융공사는 8월 13일 정부가 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'의 후속 조치라고 설명했습니다.
그대로 유지되는 조건
소득 기준만 바뀌었을 뿐, 보금자리론의 다른 요건은 그대로입니다. 6억원 이하 주택이어야 하고, 기본 대출한도는 3억 6,000만원(다자녀가구 최대 4억원, 생애최초 주택구입자 최대 4억 2,000만원)입니다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 심사도 별도로 거칩니다.
1인 소득으로 신청하면 대출한도는 얼마일까?
이번 개편에서 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이것입니다. 1인 소득 기준으로 신청하면 상환능력 심사(DTI)도 그 한 사람의 소득과 부채만으로 진행됩니다. 즉, 소득이 낮은 쪽이 차주가 되는 만큼 대출한도가 그 사람 소득에 맞춰 줄어들 수 있습니다. 아래는 보금자리론 DTI 60%, 30년 원리금균등상환, 금리 연 4.0%를 가정해 계산한 예시입니다. 실제 금리는 주택금융공사가 매월 고시하므로 신청 시점 금리로 다시 계산해 보셔야 합니다.
사례 1. 연소득 5,000만원 + 배우자 9,000만원
합산 1억 4,000만원으로 기존에는 대상이 아니었던 부부입니다. 연소득 5,000만원인 배우자가 차주가 되면 DTI 60% 기준으로 연간 원리금 상환 가능액은 3,000만원, 월 250만원입니다. 금리 4%, 30년 조건에서 1억원당 월 상환액은 약 47만 7,415원이므로, DTI만 보면 약 5억 2,000만원까지 감당 가능한 수준입니다. 기본한도 3억 6,000만원을 빌려도 월 상환액이 약 171만 8,695원이라 DTI는 걸리지 않고, 실제 한도는 LTV와 상품 한도에서 결정됩니다.
사례 2. 연소득 3,000만원 + 배우자 8,000만원
합산 1억 1,000만원 부부에서 3,000만원 소득자가 차주가 되면 사정이 달라집니다. 연 1,800만원, 월 150만원이 상환 가능액이라 DTI 기준 한도는 약 3억 1,400만원으로 기본한도보다 낮아집니다. 여기에 차주 본인 명의의 다른 대출 이자가 연 120만원 있다면 월 140만원으로 줄어 약 2억 9,300만원까지 내려갑니다. 같은 부부라도 누가 차주가 되느냐, 그 사람에게 다른 대출이 있느냐에 따라 수천만원 차이가 나는 셈입니다.
청년특례 전세대출보증과는 어떻게 다를까?
10월에는 전세 쪽에서도 비슷한 변화가 있었습니다. 주택금융공사의 청년특례 전세대출보증은 대상 나이가 만 34세 이하에서 만 39세 이하 무주택 청년으로 넓어졌고, 연소득 7,000만원 이하 기준은 유지됩니다. 신혼부부는 부부합산 소득 대신 부부 중 한 사람의 연소득이 7,000만원 이하인지로 판단하는 방식이 함께 도입됐습니다. 금융당국 발표 기준 한도는 임차보증금의 90% 이내 최대 2억원, 신혼부부·유자녀 가구는 최대 3억원입니다.
두 제도는 '1인 소득 7,000만원'이라는 숫자가 같아서 헷갈리기 쉽지만, 보금자리론은 집을 사는 주택담보대출이고 청년특례 전세대출보증은 전세보증금을 빌릴 때 은행에 제공되는 보증입니다. 시행 시점도 다릅니다. 전세대출보증 확대는 10월부터, 보금자리론 신혼부부 기준은 10월 19일 신규 신청분부터입니다. 지금 전세로 살면서 2~3년 뒤 내 집 마련을 계획하는 35~39세 신혼부부라면 두 가지를 순서대로 활용하는 그림을 그려볼 수 있습니다.
이런 경우 특히 주의하세요
합산소득이 기준 이내면 1인 기준을 고를 수 없어요
의외로 많이 헷갈리는 부분입니다. 부부합산 소득이 기존 신혼가구 기준(무자녀 8,500만원 등) 이내라면 기존처럼 합산소득을 적용하고, 한 사람 소득만으로 신청하는 것은 불가능합니다. 1인 기준은 합산소득이 기준을 넘는 부부에게만 열리는 예외 통로입니다.
소득이 낮은 쪽이 반드시 차주가 돼야 해요
소득 증빙을 한 사람이 직접 대출을 신청해 차주가 되어야 합니다. 소득이 높은 배우자를 차주로 하고 낮은 배우자의 소득으로 요건만 맞추는 방식은 안 됩니다. 신용점수나 기존 대출이 소득이 낮은 쪽에 몰려 있다면 미리 정리해 두는 게 좋습니다.
배우자 정보가 완전히 빠지는 건 아니에요
우대금리와 실수요자 요건을 확인하기 위해 배우자 소득을 살펴보고, 중도금대출이나 전세자금대출처럼 갚아야 할 배우자 대출이 있는지도 확인합니다. 주택 수도 부부 합산으로 판단하므로 배우자가 집을 한 채 갖고 있다면 이번 소득기준 완화만으로는 이용할 수 없습니다.
10월 18일 이전 신청분에는 적용되지 않아요
새 기준은 10월 19일 신규 신청분부터입니다. 그 전에 신청했다가 소득기준 초과로 반려됐다면, 19일 이후 다시 신규로 신청해야 합니다. 잔금일이 10월 하순이라면 신청 일정을 거꾸로 계산해 두세요.
자주 묻는 질문
Q. 아직 혼인신고 전인 예비부부도 1인 소득 기준을 쓸 수 있나요?
대출 신청일로부터 3개월 이내에 결혼할 예정이라면 신혼가구로 분류될 수 있습니다. 결혼 예정을 확인할 수 있는 서류(예식장 계약서 등)가 필요하니 취급 은행이나 주택금융공사에 미리 확인하세요.
Q. 혼인신고를 미뤄 두면 각자 따로 받는 게 더 유리하지 않나요?
그동안 결혼 페널티 때문에 혼인신고를 미루는 경우가 있었지만, 이제 신혼가구라면 한 사람 소득으로 신청할 길이 생겼습니다. 다만 혼인신고 여부에 따라 생애최초 인정, 청약, 각종 세제 혜택이 함께 달라지므로 대출 하나만 보고 판단하기보다는 전체 계획을 같이 보시는 게 안전합니다.
Q. 1인 소득 기준으로 받으면 금리 우대도 그 사람 기준인가요?
우대금리 적용 여부를 판단할 때는 배우자 소득도 확인한다고 안내됐습니다. 상환능력 심사는 1인 기준이지만 우대금리와 실수요자 요건은 부부 상황을 함께 보는 구조이므로, 신혼부부 우대 등 적용 가능한 항목을 신청 단계에서 꼭 물어보세요.
Q. 이미 다른 전세대출을 쓰고 있는데 보금자리론으로 집을 사도 되나요?
기존 전세대출은 주택 구입 시 상환 또는 정리 대상이 될 수 있고, 차주 본인과 배우자의 상환해야 할 대출이 있는지도 심사에서 확인합니다. 전세 만기와 잔금일이 맞물리도록 일정을 짜고, 기존 대출의 상환 계획을 미리 준비해 두세요.
이번 개편은 결혼했다는 이유로 정책대출 문이 닫히던 문제를 풀어준다는 점에서 의미가 크지만, 실제로 받을 수 있는 금액은 차주 한 사람의 소득과 부채로 정해진다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 10월 19일 신청을 계획하고 계신다면 이번 주 안에 두 사람 중 누가 차주가 될지, 그 사람의 기존 대출이 얼마인지부터 정리해 보세요. 주택금융공사 예상대출조회로 미리 한도를 확인해 두면 잔금 일정에 맞춰 훨씬 여유 있게 움직일 수 있습니다.
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